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文:千一 荔湾,今年拼了老命了。。 不仅芳村新盘疯狂出货,老荔湾,也要上新了。 除了陈家祠在售的力迅西关雅筑,接下来西场旁的力迅荔筑,中山八的珠实西关壹品,对就是去年7月,珠实3.3万/㎡拿下的南岸路地块,排队来。 其中,力迅荔筑,准备下周开售楼部+可能开盘,推65-130㎡二至四房产品。前几天跑了力迅荔筑,说下我的感受。 力迅荔筑,大概率只是周边群众置换的一个小众选择。单体楼,不是市场追捧的主流;产品设计受限,基本东西向,户型格局一般。 会为这个盘买单的,一是有学位需求又不想买二手的同学,二是不想挪动,只想原地置换的同学。 好,来具体看看。 01项目周边项目的售楼部还没正式开,但是基本已经准备好了。 整个售楼部,在周边一众2、30年的老旧住宅楼的映衬下,显得格外的小清新、高颜值。 售楼部长这样,非常清透的白。 周边的楼长这样,非常有年代感。 它对面,是一条人来人往、很热闹的街市,卖菜的卖肉的卖衣服的。 在这种过于强烈的反差下,买菜路过的大叔大妈都驻足观望,一边攀谈一边咨询门口的销售。 力迅荔筑,最大的客群,就是这附近的改善客。 因为区域新盘断供多年,老房子太多了,习惯了一碗汤距离的市区同学,好不容易等来一个全新楼盘来改善下居住环境,还是会关注下的。或买来养老、或买来分房住... 但是!一位师奶听到吹风价后,立刻转脸走人“6万几,鬼买咩,地头又唔好,环境又唔好(翻译:卖6万多,鬼才会买,地段+环境都不好)”。 师奶何出此言? 力迅荔筑,有几个很明显的价值点: 1、距离5号线西场地铁口不过200米,从地铁到项目,步行3、4分钟。 2、周边都是成熟的老旧小区,生活配套很全、生活氛围也很浓。 3、隔壁就是百年名校广雅小学(东风西校区),这是项目最直接输出的卖点。 根据今年荔湾招生地段划分,广雅小学对口招收和平南社区适龄学生,而力迅荔筑归属于和平南社区,换言之,按目前政策,项目是可以入读广雅的。 4、少见的新房供应,对于市场来说,是一个补足。 问题在于,区域的发展太太太熟了...没有新的变量,而这几点价值,可以被大多数新盘替代!!地铁、配套、学校,花地湾、广钢都有啊。 新房,如果不局限老荔湾,也有非常多的选择。 02项目产品而受限于地块本身的制约,力迅荔筑,体量不到2万㎡, 双塔单体楼设计,意味着小区无园林,公共活动空间很少。 整个项目不到200套的货,涵盖65-130㎡二至四房产品。 楼栋不高,只有24层,1-2层是商业肉菜市场; 3-17层是2梯6户的住宅,以65㎡两房、73㎡两房、76㎡三房、85-87㎡三房、97-98㎡三房为主; 18-24层是2梯2户住宅,主要是大面积的121㎡四房、130㎡四房。 早在4月底,项目就已经拿了预售证,但却迟迟没有开售,猜测两个原因:蓄客不足、或者想等新售楼部开放节点再推动。 而从公示的预售证信息,项目批准预售套数只有137套。 因为在这小小的单体楼里,还穿插有一部分的回迁房(图中三角形状标示)+抵押房(图中黑色菱形标示)+未纳入预售的房源(图中五角星标示)。 整个小区的圈层纯粹度被削弱。 03项目的定价可以看到,单体楼+小区小+周边环境老旧+无变量+社区圈层不纯粹是项目的短板,但地铁+广雅+老城区成熟配套+全新社区,又让力迅荔筑有一定吸引力。但是这个吸引力有多大,关键在于价格。 项目一开始放出的吹风价6万+/㎡,400万起上车。那天我去问的价格,销售说,5-6万/㎡。好家伙,这是把下限拉低了呢~ 那么,这个价格到底适合吗? 项目产品面积跨度广,不纯粹,加之按5-6万+的价格,它的大户型会很难卖。因为主打改善的万科臻园才卖5.8-6.5万/平。小户型面对珠实西关壹号同等面积多一房的压制,可能只能走性价比路线。具体看,力迅荔筑的产品分为三档: 第一档,65㎡两房、73㎡两房、76㎡三房。这是区域新房市场完全空缺的产品,具有稀缺性,对于想买市区一手,预算又不多的同学而言,这是一个可以考虑的自住盘。 户型设计看,第一眼很不常规,但是各个功能空间也都有。
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同面积段产品, 一手房,广钢花城 67㎡3房300-330万,保利和悦滨江74㎡三房1.5卫300-310万。 周边的电梯二手房,60多㎡250-300万左右,70多㎡约250-350万。 大致拉了下力迅荔筑小面积的价格区间,假设定价4字头,最低门槛在300万左右徘徊,是最有优势的。而价格上到5万/㎡,如果为了学位的话,可以勉强考虑考虑(学位的问题还是得看教育局每年政策哈) 。 上车门槛如果单价去到6字头,总价价去到400万+,那么就不那么香了。 400万+的小两房,还是单体楼社区,实用性是不足的。随着学位价值稀释、二房退出市场主流,未来二手难跑赢。 第二档,85-87㎡三房、97-98㎡三房。这个面积段的产品,在荔湾市场里可选择性很多。 包括力迅西关雅筑、中海保利朗阅、力诚榕诚湾、保利锦上印、保利和悦滨江以及待入市的珠实西关壹品。 从产品设计上,力迅荔筑稍显不足。 左右滑动查看更多 80+㎡,荔湾第三梯队在售几个盘的价格是400万左右,90+㎡的,因为跨越第二三梯队,价格从440-630万不等。 力迅荔筑,因为区域更成熟+学位加持,它的价格站位应该是处于第二三梯队之间,高于力诚、广钢花城、和悦滨江,低于保利朗阅。 同样拉了下力迅荔筑的价格区间,4字头是很容易跑货的,而5字头是比较正常水平,6字头的话会有点勉强。第三档,121㎡四房、130㎡四房。大面积的4房,货量不多,2梯2户,根据预售证信息预估批准可售的是24套。 左右滑动查看更多 如果单价在5-5.5万/㎡之间,总价控制在600-700万,和在售的同面积产品臻园、榕诚湾、朗阅拉开价差,很有吸引力。 而去到6-6.5万/㎡,总价700-850万之间,就会和几个盘直面刚,群众没有很强老西关情结的话,不一定能刚过。 上到7字头我觉得可以放弃考虑了,户型、朝向、景观等方面都不算优,800-900万的总价可以买更好的。 不过,到底项目会开什么价,市场会不会买单,就看项目首开战况了。 定价过高,跑得慢的话,那么,会被后来的珠实西关壹号追着打。其一、珠实西关壹号,至少是一个真正的全新盘(无产权缩水)。 其二、近中山八地铁站。 其三、小区更大些,内部还配建有幼儿园、底商、办公楼。 其四、产品使用率更高,88-139㎡的四至五房,直接拉低4房上车门槛。 其五、参考周边小区对口学校,珠实西关壹号有机会上市一级环翠园小学 (实际以教育局为准) ,而力迅荔筑对口的广雅小学,同样是市一级,所以学位上可能不相上下。 另外,从曝光的效果图看,珠实西关壹号品质感还可以。 (项目效果图) 从各方面来看,力迅荔筑有的,珠实西关壹号,也有,甚至比它更好。 那么,如果力迅荔筑开价过高,大概率就会被珠实西关壹号抢客。 以上,你觉得呢?